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临沂市物业质量保修金管理实施办法(试行)

发布时间: 2014-04-03 09:10:33   作者:本站编辑   来源:本站原创   浏览次数:
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临沂市物业质量保修金管理实施办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为加强物业质量保修金管理,维护业主的合法权益,保障物业在保修期内的正常使用和维修,根据《山东省物业管理条例》、《山东省物业质量保修金管理办法(试行)》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 物业质量保修金(以下简称“保修金”)是指房地产开发企业(以下简称开发企业)按照规定比例向物业管理部门交存的,作为保修期内履行保修义务的保证资金。
第三条 本办法适用于本市行政区域内新建物业质量保修金的交存、使用、退还和监管。
   第四条 保修金按照“统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管”的原则管理。
   第五条 市、县物业管理部门负责本行政区域内保修金的监督管理工作。
第二章 交 存
    第六条  房地产开发企业新建用于销售的物业,均应按照建筑安装工程平均造价的3%—5%的比例交存保修金。具体交存标准为: 6层及以下的多层物业每平方米建筑面积交存30元,7至11层(含11层)的小高层物业每平方米建筑面积交存50元,12至17层(含17层)的高层物业每平方米建筑面积交存70元,18层(含18层)以上的高层物业每平方米建筑面积交存90元。
   物业管理部门可根据当地工程造价水平统一测算核定各类房屋的建筑安装造价平均数额,并将开发企业需交存的保修金标准和具体数额函告开发企业和商品房预售款监管部门。         第七条 经物业管理部门会同房地产开发管理部门核准,可根据房地产开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系建立等情况适当降低保修金收取标准,并应当遵守如下规定:
   (一)开发企业购买了工程质量责任保险的,所承保物业可以不交存保修金;
   (二)通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级的开发项目,可分别相应降低或退还该项目保修金交存比例的3个、2个、1个百分点;
   (三)获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖,省优秀住宅小区、泰山杯等省级优良工程奖,市级优秀住宅小区等市级优良工程奖的项目,可在该项目获奖后分别退还3个、2个、1个百分点比例的保修金;
   (四) 开发企业质量保证体系及售后维修服务体系健全,企业信用等级较高或者前期物业管理质量控制措施到位的项目,交存标准可适当降低,但最多不超过1个百分点。
前款(二)至(四)项累计计算,实际交存比例最低不得低于物业建筑安装总造价的1%。
    第八条 开发企业对交存保修金的数额有异议的,应当在接到函告后7日内向物业管理部门提出复核申请,物业管理部门应当及时复核并提出处理意见。
第九条 开发企业在办理商品房预售合同备案前,应当一次性足额向物业管理部门指定的帐户按幢交存保修金。物业管理部门收取保修金,应当开具财政主管部门监制的专用票据。
第十条 实行了商品房预售资金监管的项目,预售资金监管部门应在商品房屋交付前,按物业管理部门的要求,从预售款中一次性划转规定数额的保修金到指定专户,并告知开发企业。
    第十一条 在商品房屋交付使用时,开发企业应当向业主出示保修金交存证明。
未交纳保修金的项目,开发企业不得将商品房屋交付业主,业主有权拒绝接收。相关部门不得办理商品房屋综合验收备案和房屋确权登记等手续。
第十二条 物业管理部门应当在所在地商业银行开立专户存储保修金。保修金存储最高期限5年,按人民银行公布的同期活期存款利率计息。
第十三条 在保修金存储期内,开发企业名称变更的,应自变更之日起30日内,持企业名称变更的相关资料,向物业管理部门办理专户更名手续。
第三章  使 用
第十四条 保修期内开发企业不履行保修金义务或因歇业、破产等原因无法履行保修义务的,可以申请使用保修金。
第十五条 正常使用条件下,商品房屋的保修范围和最低保修期限为:
   (一)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
   (二)屋面防水工程不低于5年,有防水要求的外墙面及卫生间等房屋的防渗漏工程不低于5年;
   (三)外墙外保温工程不低于5年;
   (四)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
   (五)电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年;
   (六)开发企业对物业统一进行的装饰装修工程为2年。
    其他项目的保修期限和保修范围,由买卖双方在商品房屋销售合同和质量保证书中约定。
商品房屋的保修期,自商品房屋交付使用之日起计算。
第十六条 下列情形不属于保修范围,不应使用保修金进行维修:
   (一)因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题;
   (二)非开发企业建设的供水供电等专业经营设施设备出现的质量问题;
(三)因不可抗力造成的物业质量问题。
第十七条 在物业保修期和保修范围内,物业出现质量问题,其开发企业应按规定要求予以维修。开发企业应当建立健全物业售后维修服务体系,公开报修电话,按照法律法规规定和《住宅质量保证书》约定的保修期限、范围承担物业的保修责任。
开发企业在接到有关维修要求后,应当在24小时内派人到现场核查情况,情况属实的,应及时予以维修。
第十八条 物业专有部分出现可以使用保修金的情形时,由相关业主申请使用保修金。
物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金的情形时,由物业服务企业、业主委员会向物业管理部门申请使用保修金;业主委员会尚未成立的,可由物业服务企业和业主推选的业主代表向物业管理部门申请使用保修金。
第十九条 物业管理部门接到申请后,应向房地产开发企业进行核实,并对申请事项进行审查,经核实审查决定使用保修金的,应当确定由物业服务企业或其他具有相应施工资格的施工单位进行维修。
承担维修的单位,应当编制维修方案及资金预算,报物业管理部门审查后组织维修。
   实施维修的单位应合理控制维修成本,完成维修后,填写物业维修工程费用清单,并由保修金使用申请人签章确认。
第二十条 物业管理部门在收到物业维修工程费用清单后核实有关情况,并于20日内向维修单位转账,将维修费用从保修金中列支。
第二十一条  发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时,业主或物业服务企业可先行垫资维修,并保存相关证据,在责任认定明确后,符合本办法规定的保修金使用情形的,可以申请使用保修金清偿。
第二十二条 开发企业对维修责任存在异议的,应当委托有资质的工程质量检测机构进行检测。
物业管理部门认为必要时,也可以责令开发企业委托工程质量检测机构对相关物业质量问题进行检测。
第二十三条 保修金使用后,物业管理部门应在维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告房地产开发企业。
第四章 退 还
第二十四条 在保修期内开发企业正常履行保修义务,没有使用保修金的,要分阶段按保修金本息余额的一定比例退还给开发企业。具体退还比例为:满2年退还本息余额的30%,满5年退还全部本息余额。保修金全部退还后,开发企业应依法依约继续履行相应的质量保修责任。
 第二十五条 出现下列情形的,视情况延迟退还时间:物业保修期内发生严重质量缺陷,经反复维修,截至保修期满仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的,保修金暂不予以退还,直至相关质量问题得到修复为止;多次拒绝履行保修责任的;需要延迟退还时间的其他情形。
第五章 监 管
    第二十六条 物业管理部门应当每年以相关业主方便查阅的形式定期公示相关保修金的交存、使用和退还等情况,接受业主和开发企业的监督。
第二十七条 开发企业不按本办法规定交存保修金的,由物业管理部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的,处以十万元以上三十万元以下的罚款。
第二十八条 开发企业履行法定保修责任情况及保修金交存情况记入房地产开发企业信用档案,并与其社会信用评价挂钩。
第二十九条 保修金管理应当接受财政、审计等部门的监督。
   第六章 附 则
   第三十条 各县可依据本办法,结合本地实际,制定本行政区域内的保修金管理具体规定。
   第三十一条 本办法由市房产和住房保障局负责解释。
第三十二条 本办法自2011年11月1日起施行。
 
 
 

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